Hàng nghìn hộ dân tại TP.HCM vẫn sở hữu sổ xanh, sổ trắng và các giấy chứng nhận nhà đất cấp trong giai đoạn 1993–1997 — không đúng mẫu theo quy định hiện hành — khiến giao dịch mua bán, vay ngân hàng và chuyển nhượng thường gặp vướng mắc. Ngày 18/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM ban hành Công văn số 14336/SNNMT-PC hướng dẫn thống nhất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN) cho các trường hợp này [Sở NN&MT TP.HCM — Thanh Niên, VNInfor].
Đây là bước cụ thể hóa Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 1/1/2026) và Nghị định 49/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 31/1/2026) — văn bản hướng dẫn tháo gỡ khó khăn thi hành Luật Đất đai 2024 [Quốc hội, Chính phủ]. Trong năm 2026, TP.HCM đặt mục tiêu cấp khoảng 61.200 sổ hồng, tăng khoảng 15% so với năm 2025 [VNInfor — CẦN XÁC MINH: chỉ tiêu chính thức từ văn bản UBND TP.HCM].
Khung pháp lý mới: Sổ xanh, sổ trắng được công nhận giá trị
Nghị quyết 254/2025 quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời (sổ xanh, sổ trắng) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau, được xem xét cấp GCN theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 [NQ 254 — Thư viện Pháp luật, VietnamFinance].
Điểm then chốt: các loại giấy tờ này được xác định có giá trị pháp lý tương đương sổ hồng hiện nay, không bị từ chối cấp GCN chỉ vì khác mẫu so với thời điểm cấp ban đầu [Thanh Niên, VietnamFinance].
Nghị định 49/2026/NĐ-CP (5 chương, 22 điều) bổ sung quy định chi tiết, gồm:
- Phân cấp thẩm quyền cấp GCN: Chủ tịch UBND cấp xã (trường hợp thuộc thẩm quyền cấp xã); Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐK) — phần lớn hồ sơ biến động, cấp lần đầu; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (trường hợp thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh) [NĐ 49/2026 — Văn phòng Luật sư Đà Nẵng].
- Thế chấp: Biến động thế chấp được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không bắt buộc ghi xác nhận trực tiếp trên GCN đã cấp [NQ 254, Điều 11 — Thư viện Pháp luật].
- Diện tích đất: Nếu ranh giới thực tế không thay đổi, không tranh chấp với hàng xóm, diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi [Luật Đất đai 2024, Điều 135 — NQ 254].
- Dự án BĐS: Chủ đầu tư đã ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua thì VPĐK cấp GCN cho bên nhận chuyển nhượng khi dự án đủ điều kiện kinh doanh [NĐ 49/2026 — Thư viện Pháp luật].
UBND cấp tỉnh phải quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai chậm nhất đến 01/7/2026, bảo đảm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục [NĐ 49/2026 — Cổng Chính sách Chính phủ]. Tại thời điểm 3/6/2026, người dân cần theo dõi văn bản hướng dẫn cụ thể của TP.HCM trên cơ sở NĐ 49 [CẦN XÁC MINH: quyết định/QĐ của UBND TP.HCM ban hành trước 1/7/2026].
Công văn 14336: Ai được hưởng lợi, xử lý theo diện nào?
Công văn 14336/SNNMT-PC hướng dẫn UBND các phường, xã và VPĐK đất đai xử lý hồ sơ cấp GCN đối với các loại giấy tờ nhà đất do thành phố cấp qua nhiều thời kỳ nhưng không đúng mẫu quy định [VNInfor, Thư viện Pháp luật].
Đối tượng áp dụng
Bao gồm người sở hữu các loại giấy tờ sau (không giới hạn danh sách này):
- Sổ xanh, sổ trắng cấp giai đoạn 1993–1997.
- Quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy giao đất và các loại giấy chứng nhận khác về nhà, đất do cơ quan Nhà nước TP.HCM cấp trước đây không đúng mẫu [Công văn 14336 — Thư viện Pháp luật].
Nguyên tắc xử lý: Cấp lần đầu thay vì cấp đổi
Điểm thay đổi quan trọng nhất: phần lớn trường hợp giấy tờ cũ được xử lý theo diện cấp GCN lần đầu (Điều 137 Luật Đất đai 2024), thay vì xác định là cấp đổi như thực tiễn trước đây — giúp đơn giản hóa thủ tục [VNInfor, Thanh Niên].
Trường hợp đã có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (mẫu cũ) thì thực hiện cấp đổi theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 [Công văn 14336 — Thư viện Pháp luật].
"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có sổ trắng, sổ xanh được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai."— Nghị quyết 254/2025/QH15, khoản 2 Điều 11 [Quốc hội]
Quy trình thực hiện và hồ sơ cần chuẩn bị
Nơi nộp hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại VPĐK đất đai hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã/phường theo phân cấp hiện hành [VNInfor — CẦN XÁC MINH: danh sách điểm tiếp nhận cụ thể từng quận sau sáp nhập hành chính]. Sở NN&MT TP.HCM khuyến cáo liên hệ trực tiếp cơ quan chuyên môn, tránh qua trung gian không rõ năng lực [VNInfor].
Hồ sơ cơ bản
- Giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất: sổ xanh, sổ trắng, quyết định giao đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác.
- Giấy tờ tùy thân của chủ sử dụng đất (CMND/CCCD, hộ khẩu hoặc giấy tờ thay thế theo quy định hiện hành).
- Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp (nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu) [VNInfor, Thư viện Pháp luật].
- Đơn đề nghị cấp GCN theo mẫu [CẦN XÁC MINH: mẫu đơn cụ thể theo hướng dẫn VPĐK TP.HCM].
Thời gian giải quyết
Thời gian dự kiến từ 15 đến 30 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ [VNInfor — CẦN XÁC MINH: thời hạn cụ thể theo quy định TTHC địa phương sau 1/7/2026]. Trong năm 2025, Sở NN&MT TP.HCM đã xử lý tổng cộng 885.760 hồ sơ GCN, gồm cấp lần đầu (966 sổ), đăng ký biến động (827.234 sổ) và cấp cho người mua nhà dự án (57.560 sổ) [VietnamFinance — CẦN XÁC MINH: số liệu chính thức từ báo cáo Sở].
Lưu ý về nghĩa vụ tài chính
GCN chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ trường hợp được miễn, giảm hoặc ghi nợ [Luật Đất đai 2024, Điều 135]. Bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026 làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường thu hồi đất [NQ 254 — CẦN XÁC MINH: bảng giá đất TP.HCM 2026 cụ thể]. Người chuyển mục đích sử dụng đất cần lưu ý chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất trong một số trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở [CẦN XÁC MINH: phạm vi áp dụng tại TP.HCM].
Câu hỏi thường gặp và tác động đến giao dịch BĐS
Sổ xanh, sổ trắng có giao dịch được ngay không?
Theo NQ 254, giấy tờ cũ có giá trị pháp lý tương đương sổ hồng. Tuy nhiên, thực tế nhiều ngân hàng và sàn giao dịch vẫn ưu tiên GCN mẫu mới. Việc cấp GCN theo Công văn 14336 giúp hộ dân hoàn thiện pháp lý, thuận lợi hơn cho vay mua nhà và chuyển nhượng [Thanh Niên — lưu ý thực tiễn, không phải quy định bắt buộc từ chối giao dịch].
Mua nhà đang có sổ xanh — cần làm gì?
Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ gốc, xác minh tình trạng tranh chấp, thế chấp qua VPĐK đất đai hoặc cơ sở dữ liệu đất đai. Có thể thỏa thuận bên bán hoàn tất thủ tục cấp GCN trước khi công chứng, hoặc ủy quyền xử lý sau giao dịch — cần ghi rõ trong hợp đồng [CẦN XÁC MINH: mẫu điều khoản khuyến nghị từ Hiệp hội BĐS TP.HCM nếu có].
Diện tích trên sổ cũ khác thực tế thì xử lý thế nào?
Nếu ranh giới không đổi, không tranh chấp: diện tích theo đo đạc thực tế. Nếu ranh giới thay đổi và diện tích tăng: phần chênh lệch được xem xét cấp GCN riêng theo quy định [Luật Đất đai 2024, Điều 135]. Trường hợp phức tạp nên tham vấn VPĐK đất đai trước khi ký hợp đồng mua bán.
Nhà đầu tư dự án có liên quan gì?
NĐ 49/2026 quy định rõ trách nhiệm chủ đầu tư và VPĐK khi cấp GCN cho người mua nhà dự án đủ điều kiện kinh doanh. TP.HCM năm 2026 tập trung rà soát các công trình, dự án, khu đất tồn đọng pháp lý [VNInfor, VietnamFinance]. Người mua căn hộ dự án nên kiểm tra tiến độ cấp sổ của chủ đầu tư trước khi thanh toán các đợt cuối [CẦN XÁC MINH: danh sách dự án được ưu tiên cấp sổ năm 2026].
Kết luận
Công văn 14336/SNNMT-PC là hướng dẫn địa phương cụ thể hóa Nghị quyết 254 và Nghị định 49/2026, mở đường cho hàng nghìn hộ dân TP.HCM sở hữu sổ xanh, sổ trắng hoàn thiện GCN mẫu mới. Thay đổi then chốt là xử lý phần lớn hồ sơ theo diện cấp lần đầu, công nhận giá trị pháp lý giấy tờ cũ và phân cấp rõ thẩm quyền cho cấp xã, VPĐK đất đai.
Khuyến nghị hành động:
- Chủ nhà có sổ xanh, sổ trắng: Chuẩn bị giấy tờ gốc, nộp hồ sơ sớm tại VPĐK hoặc Trung tâm HCC; theo dõi quy định TTHC địa phương trước mốc 1/7/2026.
- Người mua BĐS thứ cấp: Kiểm tra loại giấy tờ, tình trạng thế chấp, tranh chấp; thỏa thuận rõ trách nhiệm hoàn thiện pháp lý trong hợp đồng.
- Nhà đầu tư, môi giới: Cập nhật hướng dẫn Công văn 14336 khi tư vấn khách hàng; không cam kết thời gian cấp sổ nếu chưa có xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền.
Diễn biến tháng 6–7/2026 — giai đoạn UBND TP.HCM hoàn thiện quy định TTHC đất đai — sẽ là mốc quan trọng xác định tốc độ và thực tế triển khai Công văn 14336 trên toàn thành phố.